מיל"ב מכון ישראלי לביקורת בנייה

מאמרים\בדק בית\בדיקת דירה

בדיקת דירה לפני קניה כערובה לתפקודה התקין לאורך זמן של הדירה
מטרתה של בדיקת דירה לפני קניה הוא בקביעת פגמים בתפקוד דירה,ומכאן גם חשיבותה של בדיקת דירה לפני קניה
מטרתו של הליך בדיקת דירה לפני קניה להציג בפני רוכש הדירה הפוטנציאלי תמונה מקצועית ואמינה על מצבה ההנדסי של הדירה. מדובר בתמונה אמיתית - לא שחורה ולא וורודה. בודק דירה מקצועי ישכיל למיין את הפגמים שמצא במהלך בדיקת דירה לפני קניה בקטגוריות אובייקטיביות ולהציגם בפני הרוכש הפוטנציאלי באופן שלא יעוות את שיקול דעתו. אין להחמיר במפגעים במידה ואינם אקוטיים כמו כן אין להקל ראש בליקויים שיפגמו בשימוש הסביר בדירה לאורך זמן. נכון וראוי לספק לרוכש הסבר מפורט ומקצועי על משמעותם של הפגמים והליקויים שנמצאו לרבות עלויות כספיות משוערות לתיקונים.
חובה על המהנדס העורך ‘‘בדק בית‘‘ לדירה להכיר את הסביבה האופיינית מבחינת טיב הקרקע (השפעתה על יסודות וביסוס המבנה לרבות מערכות ניקוז לסילוק מי גשמים) האקלים המקומי (כיווני רוחות ועוצמת גשם) ונתונים נוספים בעלי השפעה על תפקוד הדירה. חשוב להבין שדירה בעלת מאפיינים זהים (פתחי חוץ, גובה קומה ומעטפת חיצונית תואמת) תתפקד בצורה שונה בתנאי סביבה ואקלים שונים. דירה שרצפתה מעל חלל מפולש (כדוגמת חניה מקורה) יכולה להיות דירה בעייתית ומועדת לתופעות עיבוי ועובש, בהשוואה לדירה תואמת באיזור השפלה שתנאים זהים לא יגרמו בה לבעיות כלשהן.
בדק בית נכון ומקצועי חייב להיות מבוצע באמצעות מהנדס עתיר נסיון שזה תחום עיסוקו ומומחיותו.
לאור האמור לעיל חשוב שקונה דירה פוטנציאלי ישקיע מאמץ ואנרגיה כדי לאתר מהנדס מתאים שיבצע עבורו בדק בית לדירת חלומותיו כדי לא ליפול בפח.
בדיקת דירה חדשה
ליקויי בניה גלויים וסמויים הנחשפים במהלך בדיקת דירה לפני קניה
משמעותם של ליקויי בניה גלויים וסמויים הנחשפים באמצעות בודק מקצועי ואמין במהלך בדיקת דירה לפני קניה
במינוחים המקצועיים המקובלים בתחומי בדיקת דירה לפני קניה קיימת הפרדה ברורה וחד משמעית בין ליקויים גלויים (שקופים) ובין ליקויים סמויים. ליקוי סמוי משמעו לא רק ליקוי שגילויו מצריך ידע ומיכשור מתאים אלא גם ליקוי חשוף הנראה לעין, אך רוכש דירה שתחום עיסוקו אינו קשור לענף הבניה לא יעמוד על משמעותו ולא יאבחן אותו כליקוי.
קילופי טיח סתמיים או תפרחות סידניות בין אריחי הריצוף אינם מדליקים נורה אדומה אצל כל רוכש דירה אך לבודק המנוסה באיתור ליקויי בניה סימנים אלו בעייתיים ומצריכים התעמקות יתרה מאחר והם מעידים על בעיית רטיבות ועליו מוטלת החובה צורך לקבוע את מקורותיה והפעולות הנדרשות לעצירתה.
סדקים גדולים הנראים בעיתיים ומפחידים לרוכש דירה ייחשבו בעיניו ליקויי בניה גלויים וחמורים. אך לעתים סדקים אלו (תלוי באלמנט אותו הם מאפיינים, בצורתם ובמיקומם) אינם מעידים על בעיה משמעותית בהשוואה לסדקים מינוריים הנחשבים כליקויים זניחים בעיניו של רוכש דירה אך בפועל משמעותם הרסנית ומאיימת על יציבות המבנה.
גם מדוגמא קטנה זו נקל להבין מדוע ראוי ונכון להתקשר עם מהנדס בודק בעל נסיון רב וכישורים מוכחים בתחום זה לצורך בדיקת דירה. לא תמיד ישכיל רוכש הדירה להתחקות אחר הדקויות החשובות שבאיתור הליקויים החשובים באמת ללא יעוץ מקצועי.
מהנדס בודק עם תובנות נרחבות בתחום בדק בית ישכיל ליידע את הרוכש הפוטנציאלי רק באותם ליקויים שהם בעלי משמעות לתפקוד הדירה ולערכה ללא קשר אם מדובר בליקויים הגלויים לעין או ליקויים סמויים מסוגים שונים.
בדיקת דירה חדשה
ליקויי בניה - בדיקת דירה לפני קניה
השפעתם של ליקויי בניה המתגלים במהלך בדיקת דירה לפני קניה ואו בדק בית ,על שיקול הדעת לרכישת הדירה
מאמר קצר זה נותן לך כלים מספקים על מנת לתבוע את הקריטריונים לבחירת מהנדס מומחה מתאים שיערוך עבורך את בדיקת דירה לפני קניה בצורה הטובה ביותר.
בבדיקת דירה לפני קניה נכון וראוי להציג בפני הרוכש הפוטנציאלי קיומם של ליקויים תפקודיים בדירה ללא קשר לאי התאמות לחוקי בניה או תקנים ישראליים.
במרבית המקרים מדובר בדירות יד שניה שגילן כמה עשרות שנים משמע תחיקת הבניה אינה רלוונטית לגבי דירות אלו ובוודאי שלא חייבה את הקבלנים שבנו אותן. בנסיבות אלו חשוב ומהותי לאתר את אותם פגמים או ליקויים בדירה שקיומם יכול להשפיע על שיקול דעתו של רוכש דירה בביצוע העיסקה. מדובר בעיקר בליקויים בעלי משמעות לערכה של הדירה או לאיכות החיים בה כדוגמת פגמים יסודיים שעיקרם פגיעה ביציבות המבנה או ליקויים באטימות ובידוד המעטפת החיצונית אשר תיקונם מצריך הוצאות גדולות.
במרבית המקרים עומדות בפני רוכש הדירה הפוטנציאלי שאלות ללא מענה בנושאים הקשורים לשיפוץ הדירה. האם ניתן לבצע הריסות ומה עלות משוערת של העבודות אותן בדעתו לבצע. חשוב ביותר שהמהנדס העורך את בדיקת הדירה לפני קניה יהא בעל ידע נרחב והיכרות עם מחירי שוק הבניה על מנת שיהא באפשרותו לספק מידע אמיתי ומהימן ולענות על שאלותיו של רוכש הדירה הפוטנציאלי.
בדיקת דירה חדשה
בחירת מומחה לבדיקת דירה לפני קניה
מיהו מומחה מתאים לבדיקת דירה לפני קניה ועריכת בדק בית
רכישת דירה היא צעד גדול, משמעותי ובמרבית המקרים מדובר בעיסקה המשנה את חייך לאורך עשרות שנים. שיקולים רבים ומגוונים משפיעים על קבלת ההחלטה אבל לפחות לגבי אחד מהם ‘‘מצבה ההנדסי של הדירה‘‘ ניתן לבטל את אי הוודאות.

החלטה נכונה מבוססת על קבלת מידע מקצועי ומהימן המתקבל לאחר בדיקת דירה לפני קניה , וכאן אסור לטעות. תמונה אמיתית, בהירה וחד משמעית לגבי מצבה ההנדסי של דירה אפשר לקבל רק ממומחה מקצועי שישכיל לאתר את הפגמים ולהציגם בפני הרוכש בצורה אובייקטיבית כדי לא לשבש את שיקול דעתו.
על מנת לא להיכשל בעיסקת חייך עליך להקדיש זמן ומחשבה במציאת המומחה המתאים לעריכת בדיקה לדירה לפני קניה.
כאן רבים מתיימרים אך לא כולם יכולים. נחוץ שילוב נכון של ידע ונסיון רב על מנת לאתר את הפגמים לרבות ליקויים סמויים ונסתרים ושיקול דעת נכון על מנת להציגם בצורה נכונה ואמיתית בפני רוכש הדירה.
המטרה היא לא ‘‘להשחיר‘‘ את הדירה משמע לא לתת משמעות שלילית גדולה מדי לאותם ליקויים שהם חסרי משמעות לתיפקוד הדירה ומצד שני להציג את אותם ליקויים שיגרמו לכשל בתפקוד הדירה גם אם הם נראים חסרי משמעות לרוכש הדירה שהוא במרבית המקרים חסר ידע הנדסי.
לא כל תופעה של רטיבות ועובש מצדיקה לבטל את העיסקה ומצד שני סדק הנראה תמים יכול להעיד על פגיעה ביציבות המבנה המצדיקה ביטול העיסקה.
הצלחה ברכישת דירה מותנה בבחירה נכונה של מומחה לבדיקת הדירה לפני קניה כאן מוטלת על הרוכש משימה לא פשוטה לאתר ולמצוא מומחה אמיתי וראוי כדי לא להיכשל בעיסקה.
בדיקת דירה חדשה
מה בין תקן ישראלי בדיקת דירה לפני קניה
מה הקשר בין תקן ישראלי לבדיקת דירה לפני קניה
בטרם בדיקת דירה לפני קניה חשוב להבין שהתקן הישראלי אינו מסוגל להקיף את מכלול ליקויי הבניה ולספק מטריה שתתן תשובה למגוון האינסופי של פגמים המאפיינים הליך מסובך ומורכב של בניית דירה. ברור גם, שלא כל ליקוי המהווה אי התאמה לדרישות התקן הישראלי הוא בעל משמעות לגבי תפקוד הדירה.
לאור האמור לעיל נקל להבין שהיכרות מעמיקה עם התקן הישראלי עדיין אינה מכשירה בודק דירה לתפקידו.
כאן השילוב המנצח הוא ידע ונסיון. התמודדות מקצועית לאורך שנים עם פתרון בעיות הנדסיות מקנה תובנות חיוניות למהנדס העורך בדק בית לדירה.
חשוב ביותר להציג בפני קונה הדירה את אותם הפגמים והליקויים שהם בעלי משמעות לתפקודה העתידי של הדירה גם אם אין להם איזכור או סימוכין בתקן הישראלי. אין ספק שראוי ונכון שדירה תעמוד בדרישות תקן ישראלי אך גם במצב כזה עדיין לא ניתן להבטיח כשלים ופגמים בתפקוד הדירה.

רבים המקרים בהם בדירות תקניות שנבנו בפיקוח צמוד, מתגלים כשלים משמעותיים כמו בנושאי איטום ובידוד הפוגמים מהותית בתפקודה של הדירה.
בודק מקצועי של דירה הניחן בשילוב נכון של נסיון וידע ישכיל להציג בפני הרוכש את הליקויים והפגמים שנתגלו בדירה בתואם לחשיבות השפעתם על תפקוד הדירה ולא בהכרח ביחס לחריגות מדרישות תקן ישראלי וחוקי הבניה.
בדיקת דירה חדשה

כנסיית הקבר בעיר העתיקה





עדכון אחרון - 08:16 07/10/08






סכנת התמוטטות בכנסיית הקבר, סכסוכים פנימיים מונעים שיפוצה


מאת יהונתן ליס



מנזר דיר אל-סולטן, שממוקם על גג הכנסייה, נמצא בסכנת התמוטטות מיידית, אולם סכסוך בין הכנסייה האתיופית-אורתודוקסית לכנסייה הקופטית אינו מאפשר להתחיל בשיפוצים החיוניים


תגיות: כנסיית הקבר, העיר העתיקה, סולםירושלים




כנסיית הקבר נבנתה לראשונה כבר במאה הרביעית, והצלבנים בנו אותה מחדש במאה ה-11. מנזר דיר אל-סולטן, המשמש את הקהילה האתיופית-אורתודוקסית נבנה לפני כמה מאות שנים. במארס השנה, הזמינה הקהילה את המהנדס יגאל ברגמן מהמכון הישראלי לביקורת בנייה, כדי שיבדוק את המבנים במקום. הקביעה של ברגמן היתה חד משמעית: מצב המבנה מסכן את חיי עשרות הנזירים ואלפי התיירים והמתפללים שמבקרים בו.

‘‘המתחם נמצא במצב הנדסי מסוכן‘‘, כתב ברגמן, ‘‘המבנים משופעים בנזקים הנדסיים קשים, שיוצרים מפגעים בטיחותיים המסכנים את חיי הנזירים והמבקרים, עד כדי מצבים של פיקוח נפש. מדובר ממש במצב חירום (...) דחיפות ביצוע הפעולות - בהולה, בגלל הסכנה המיידית, שתגרום נזקים גם לכנסיות הסמוכות‘‘.

מתחם המנזר כולל 26 חדרים לנזירים, ארבעה חדרי שירות ומחסנים, חצר גדולה ושתי קאפלות (חדרי תפילה). לפי חוות הדעת, המבנים העתיקים מתפוררים ותשתיות החשמל והמים מסכנות את חיי השוהים במבנה - מה שעלול לגרום לקריסת המבנה, ולנזק כבד גם לכנסיית הקבר שמתחתיו.

מצבו הקשה של המתחם ידוע למשרד הפנים, שכבר ב-2004 - עוד לפני ההידרדרות האחרונה במצב המבנה - הודיע שהוא מוכן לשאת בהוצאות השיפוצים.






יהונתן ליס



בדיקת דירה – רטיבות סמויה
דירה שהוכשרה נצבעה ושופצה לפני המכירה צריכה להדליק נורה אדומה
בדיקת דירה – רטיבות סמויה

מטבע הדברים דירה העומדת למכירה עוברת במרבית המקרים סדרת שיפוצים בטרם המכירה שעיקרה ‘‘מתיחת פנים‘‘ על מנת להציגה אטרקטיבית בפני הקונה הפוטנציאלית.
במהלך הפעולות הסטנדרטיות להכשרת הדירה למכירתה מתוקנים סדקים וקילופים והדירה נצבעת בשלמותה. פעולות אלו יש בהן כדי להעלים סימנים של פגמים וליקויים גם מעיניו הבוחנות של מהנדס בודק. כאן דרוש מהנדס מומחה הניחן בשילוב של כשרון ונסיון כדי שיצליח לאתר ולחשוף את הפגמים למרות פעולות ההסתה וההסוואה שבוצעו. סימנים שהם חסרי משמעות לרוכש סתמי של דירה יכולים לשמש למהנדס מומחה קצה חוט שיוביל לחשיפת פגמים שהוסתרו. נושא זה אקוטי במיוחד בסוגיות של רטיבות.
קיימים מקרים בהם בעלי דירות ‘‘מתיאשים‘‘ מפתרון בעיות הרטיבות בדירה לאחר נסיונות תיקון כושלים לאורך שנים או לחלופין הם נרתעים מלבצע את התיקון בפועל עקב העלויות הגבוהות הכרוכות בכך. במצבים כאלה עולה הרעיון להעמיד את הדירה למכירה ובכך להיפטר מהבעיה. אך לצורך כך יש לבצע פעולות קוסמטיות שמטרתן להעלים ולהסוות סימנים היכולים לרמז על בעיות רטיבות. דירה הסובלת מרטיבות תוצג למכירה בקיץ לאחר שהיא תוקנה ושופצה למשעי.
דירה שהוכשרה נצבעה ושופצה לפני המכירה צריכה להדליק נורה אדומה אצל רוכש פוטנציאלי. במקרה כזה על המהנדס המומחה ששירותיו נשכרים לצורך בדיקת מצבה ההנדסי של הדירה, להפעיל גם את כישוריו ה‘‘בלשיים‘‘ כדי לחשוף פגמים שאולי הוסתרו ולספק לרוכש הדירה תמונה הנדסית מהימנה של הדירה.
בדיקת דירה מקבלן

רטיבות בדירה – איכלוס דירה רטובה
מגורים בדירה רטובה ספוגה בעובש גורמים (בנוסף למפגעים בריאותיים) גם נזקים לציוד ולתכולה.
רטיבות בדירה – איכלוס דירה רטובה

קיומה של רטיבות בדירה בעלת השפעה הרסנית לא רק על חומרי הבניה אלא גם ובמיוחד על תפקודה של הדירה.
חלקי המבנה הספוגים במים מתייבשים כלפי חלל הדירה והליך זה גורם להעלאת תכולת אידי המים באויר הדירה הרטובה. מכאן הדרך קצרה לתופעות עיבוי ועובש.
עוצמתם של נזקי העיבוי (קונדנסציה) והעובש בדירה רטובה עומד ביחס ישר לכמות הרטיבות ותלוי גם באיכות הבידוד התרמי של הדירה.
מגורים בדירה רטובה ספוגה בעובש גורמים (בנוסף למפגעים בריאותיים) גם נזקים לציוד ולתכולה. לעתים התפתחות העובש יוצרת מצבים שאינם מאפשרים איכלוסה של הדירה הרטובה ומחייבים פינויה.
במרבית המקרים לא ניתן לטפל במקורות הגורמים רטיבות בדירה במהלך החורף מאחר ורוב חומרי האיטום אינם ניתנים ליישום אלא על גבי רקע יבש. מה גם שהמשך חדירת הרטיבות אינו מאפשר ייבוש חלקי הדירה הרטובה שניזוקו. במקרים כאלה נקלעים הדיירים לסיטואציות בלתי אפשריות משמע המשך מגורים בדירה רטובה תוך סיכון מצבם הבריאותי וגרימת נזקים לציוד, או מעבר לדירה אחרת עם כל הקשיים הכרוכים בכך. כל זה בהנחה שקיים לכך תקציב בקופה המשפחתית.
אין ספק שרטיבות בדירה היא ליקוי משמעותי והרסני ביותר לאיכלוס דירה. זו גם הסיבה שעל רוכש דירה להתעקש לזמן מומחה אמיתי בנושא זה (מהנדס איטום) על מנת לוודא שהנכס אותו הוא רוכש יאפשר לו גם מגורים סבירים במהלך החורף.
דירה שנצבעה או שופצה בטרם העמדתה למכירה צריכה להדליק נורה אדומה אצל רוכש פוטנציאלי עקב האפשרות שפעולות אלו בוצעו בנסיון להסוות נזקי רטיבות ועובש.
במקרים בהם מוזמן מהנדס איטום לצורך איתור מפגעי רטיבות בדירה עליו להפגין את מלוא כישוריו ונסיונו תוך שימוש בציוד מתוחכם לצורך איתור סימנים לרטיבות בדירה שלעתים קיימת בצורה סמויה.
בדיקת דירה מקבלן

בדיקת דירה – אל תהיה צודק היה חכם
לא כל ליקוי בניה הנחשף במהלך בדיקת דירה פוגם בתפקוד הדירה


קיומם של ליקויי בניה כהגדרתם בתקנים הישראליים אינו יוצר בהכרח מצבים של כשלים תפקודיים באיכלוס דירה. מכאן שלא כל ליקוי בניה הנחשף במהלך בדיקת דירה פוגם בתפקוד הדירה ומחייב תיקון. בבדיקת דירה יש להפעיל שיקול דעת הנדסי מושכל על מנת להגיע להחלטה הנכונה האם ראוי לבצע את התיקון בפועל או להסתפק בפיצוי כספי.
ברור שליקויים תפקודיים שעניינם חדירת רטיבות המעטפת החיצונית של המבנה או פגמים בתשתית הריצוף אינם מותירים מקום לשיקול דעת וחובה לתקנם לאלתר. לעומתם ליקויים שעניינם אי התאמה במידות חדרים לדרישות תקנות התכנון והבניה, לא תמיד מחייבים תיקון בפועל המצריך ביצוע פעולות יסודיות של הריסה ובניה מחדש משמע פעולות הכרוכות בהוצאות גדולות.
בדיקת דירה מקבלן

רטיבות בדירה – התמודדות עם מפגעי רטיבות
מי שאינו מודע לתרחישים כאלה נוטה להקל ראש ברכישת דירה בה נתגלו מפגעי רטיבות.
רטיבות בדירה – התמודדות עם מפגעי רטיבות

מי שלא חווה מגורים בדירה רטובה אינו מסוגל לתאר לעצמו מצבים שאינם מאפשרים איכלוס דירה ומחייבים את פינויה. דירה רטובה תמיד קרה והמגורים בה הופכים לסבל מתמשך. במרבית המקרים חימום בדירה רטובה אינו אפשרי מאחר ומרבית האנרגיה מתבזבזת על ייבוש הרטיבות בדירה. הרטיבות המתייבשת מעצימה את כמות אידי המים באויר הדירה הרטובה והלחות הגבוהה מקשה על הנשימה ויוצרת תופעות עיבוי. נזקי העובש אינם מאחרים להגיע ומעטפת הדירה הרטובה לרבות הציוד מכוסים כתמים שחורים וירוקים, וריחות הרטיבות והצחנה ממלאים את חלל הדירה. מתברר שתשריט בלהות כזה הוא חזיון נפרץ גם בדירות חדשות.
מי שאינו מודע לתרחישים כאלה נוטה להקל ראש ברכישת דירה בה נתגלו מפגעי רטיבות.
גם אם מקור הרטיבות בדירה אותר ותוקן כמו במקרה של דליפת צנרת המונחת מתחת לריצוף, קיימים מצבים בהם תשתית הריצוף וחול המילוי ספגו כמויות גדולות של מים. מצב זה של רטיבות הכלואה מתחת לריצוף בעייתי ביותר מבחינת התייבשות, עקב העובדה שכמויות המים כלואות בין שכבת הריצוף (במרבית המקרים אריחים קרמיים שאטומים למעבר מים) לבין רצפת בטון עבה. משך זמן ההתייבשות של רטיבות הכלואה מתחת לריצוף כחצי שנה ויותר מותנה בנסיבות (ממושך יותר כאשר הרצפה צמודת קרקע).
בחורף כאשר חלונות הדירה הרטובה סגורים ותחלופת האויר מצומצמת, התייבשות הרטיבות ממושכת עוד יותר, בנוסף אידי המים המצטברים באויר הדירה (עקב הליך ההתייבשות) מתעבים על קירות ותקרות עד כדי מים ניגרים. השילוב בין הרטיבות הלחות והעובש יוצר מצב בלתי נסבל המחייב פינוי הדירה הרטובה.
הטיפ החשוב ביותר לרוכש דירה לא להתפשר על שכירת שירותיו של מהנדס איטום לצורך בדיקה כאשר קיים חשש לבעיות רטיבות בדירה. יש להקפיד לבחור את אותו המהנדס שתחום עיסוקו באיתור ופתרון בעיות מסוג זה בדירות קיימות.
בדיקת דירה מקבלן

רטיבות בדירה – העצמת נזקים לאורך זמן
קיומה של רטיבות בדירה הרסני למרבית חומרי הבניה:
רטיבות בדירה – העצמת נזקים לאורך זמן

הזנחה ואי טיפול בבעיות רטיבות בדירה יכולים לגרום להדרדרות מהירה במצבה ההנדסי של הדירה לעתים עד כדי פגיעה ביציבות המבנה. בנוסף מתפתחים נזקים קשים לחלקי מבנה, לתכולה ולציוד.
קיומה של רטיבות בדירה הרסני למרבית חומרי הבניה:
א. אריחי ריצוף ואריחים לחיפוי קירות העשויים משיש טבעי או מחומרי מליטה (כדוגמת אריחי טראצו) ניזוקים עקב חשיפה לרטיבות כלואה ממושכת. נוצרים בהם חרירים ומתחילה התפוררות כמו כן מופיעים כתמים שאינם ניתנים להסרה שמקורם בספיחת זיהומים מהתשתית.
ב. מוטות הברזל הטמונים ביציקות הבטון בעמודים ואלמנטים נושאים נתקפים בקורוזיה עקב הרטיבות, מתנפחים וגורמים לקריעת שכבות הבטון והינתקותם.
ג. שכבות טיח בתקרה ובקירות רטובים מתפוררים ונושרים עקב רטיבות הנמשכת לאורך זמן.
ד. אביזרי מתכת של צנרת המותקנת בקירות או מתחת לריצוף ניזוקים משמעותית עקב תקיפה קורוזובית שמקורה בהימצאותם בסביבה של חול רווי מים ומלחים.
הנזקים ההנדסיים המצויינים לעיל ואחרים מאפיינים דירה רטובה ומחריפים לאורך זמן ועוצמתם עומדת ביחס ישר למשך זמן ההיחשפות לרטיבות.
גם שיעור הנזקים לתכולה (ריהוט, שטיחים, חיפוי פרקט על רצפות, ציוד אלקטרוני ואחר) עקב רטיבות בדירה מתעצם לאורך זמן.
לאור האמור לעיל נקל להבין החשיבות באיתור ותיקון מקורות הרטיבות בדירה ובמיוחד בנקיטת צעדים מידיים לייבוש מהיר של חלקי מבנה שספגו מים.
ייבוש דירה קשה ובעייתי במיוחד בחורף כאשר חלונות הדירה סגורים ותחלופת האויר מצומצמת. ייבוש מואץ מחייב שימוש במכונות מתאימות (ייבשנים) ולעתים מצריך גם עקירת משטחי ריצוף לצורך החלפת שכבת חול המילוי שספגה מים בחול יבש.
אי טיפול בבעיות רטיבות בדירה או נסיון להמתין להתייבשות טבעית מסתיים לעיתים קרובות בהיווצרותן של תופעות עיבוי ועובש המעצימות נזקי רטיבות בדירה ומונעות איכלוסה. העיבוי הוא פועל יוצא של אידי המים הרבים באויר הדירה הרטובה המתעבים על משטחים קרים (כדוגמת מעטפת הדירה) והעובש אינו מאחר להגיע.
המחזיק בדירה רטובה או המתעתד לרכוש דירה כזו אל יקל ראש בבעיות הרטיבות. לעתים קרובות עוצמתם של הנזקים הנלווים לדירה רטובה גדול לאין שיעור מעלות תיקון מקור הרטיבות (כדוגמת תיקון דליפת צנרת).


בדיקת דירה מקבלן

רטיבות בדירה – נזקים נלווים
למעשה מרבית חומרי הבניה אינם עמידים בחשיפה ממושכת בדירה רטובה:
רטיבות בדירה – נזקים נלווים

רבים נוטים להקל ראש בקיומן של בעיות רטיבות בדירה ונוטים לפטור עצמם בקביעה סתמית ‘‘אז מה אם הדירה רטובה נצבע כל שנה את האיזור בו מתקלף הטיח או נוצר עובש‘‘
רטיבות בדירה הנמשכת לאורך זמן (כדוגמת רטיבות הכלואה מתחת לריצוף או חלקי מבנה הספוגים במים) בעלת השלכות קשות על מצבה ההנדסי של הדירה עקב בלאי מואץ הנגרם לחומרי הבניה עם חשיפתם לרטיבות. אלמנטים נושאים של דירה רטובה הבנויים מבטון ניזוקים לאורך זמן עקב קורוזיה המתפתחת במוטות הברזל. שכבות בטון ניתקות ונתלשות כתוצאה מהגדלת נפח הברזל הקורוזיבי. לעיתים הנזקים מתפתחים למצבים הגורמים לפגיעה ביציבות המבנה. למעשה מרבית חומרי הבניה אינם עמידים בחשיפה ממושכת בדירה רטובה: הטיח מתקלף ומתפורר, באריחי ריצוף מטראצו או משיש נוצרים כתמים שאינם ניתנים להסרה וחרירים עקב התפוררות, חלקי מתכת של צנרת נתקפים בקורוזיה וכו‘.
שיקום נזקי רטיבות בדירה יכול להסתכם לסכומים אדירים בתחום ההנדסי ואליהם יש להוסיף נזקים הנגרמים לתכולה. לעיתים נזקים לתכולה אינם ברי תיקון וגורמים להשחתת ציוד, ריהוט ומוצרים הרגישים ללחות ועובש.
לא כל רטיבות בדירה פוסלת רכישה או מונעת איכלוס הדירה, אך מהרגע שאותרה רטיבות חובה להתחיל בפרויקט מזורז לאיתור ותיקון ולאחריו לנקוט בהליכי ייבוש מואצים כדי לצמצם נזקים הנדסיים ואחרים לדירה רטובה.
רוכש דירה הרוצה להימנע מליפול לדירה רטובה ראוי שישכור שירותיו של מהנדס מומחה בתחום האיטום. מדובר במהנדס עתיר נסיון, כישורים וציוד לאיתור בעיות רטיבות וטיפול בהם.
רוכש דירה – זכור! סימני רטיבות להדליק אצלך נורה אדומה. אם החלטת לא לרדת מהעיסקה, הזמן מומחה מתאים בתחום זה כדי לקבל את התמונה האמיתית. אל תקנה חתול בשק.



בדיקת דירה מקבלן

רטיבות בדירה – דירה שאינה ראויה למגורים
מחקרים מוכיחים שהתפתחות עובש בדירה רטובה יוצר לאורך זמן מצבים מסוכנים בריאותית לדיירים וגורם למחלות קשות.
רטיבות בדירה – דירה שאינה ראויה למגורים

ידוע שמגורים בדירה רטובה במיוחד לילדים ולמבוגרים גורם לבעיות בריאות במיוחד בדרכי הנשימה. קיימים מצבים שבהם אוסרים רופאים על מגורים בדירה רטובה ולחה על אנשים בעלי רגישות מיוחדת למחלות אסמטיות ואחרות. מחקרים מוכיחים שהתפתחות עובש בדירה רטובה יוצר לאורך זמן מצבים מסוכנים בריאותית לדיירים וגורם למחלות קשות.
במרבית המקרים לא ניתן לחמם כראוי דירה רטובה מאחר ומרבית האנרגיה ‘‘מבוזבזת‘‘ לייבוש הרטיבות ואינה מחממת את הדירה הרטובה. אין ספק ששהות ממושכת בטמפרטורות קרות בדירה רטובה גם היא אינה תורמת לשיפור במצבם הבריאותי של הדיירים.
בנושא זה ראוי שדיירים המאכלסים דירה רטובה יתיעצו עם הרופא המתאים על מנת לקבל את ההחלטה הנכונה האם הם מסוגלים להמשיך ולגור בדירה.
רוכשי דירות הנחשפים לראשונה לרטיבות בדירה אינם מודעים לעוצמתם של הנזקים העתידיים העומדים בפניהם ולכן חשוב להתייעץ עם מומחה מתאים מיד עם גילוי סימנים לרטיבות. סימנים המעידים על רטיבות בדירה הם: כתמים כהים על הטיח בתקרות או בקירות, קילופי טיח בתחתית קירות, הינתקות צבע, קורוזיה בסיפי מתכת בכניסה לחדר מוגן (ממ‘‘ג), רקבון בעץ ברגלי משקופי הדלתות ועוד.
בנוסף לאספקטים הבריאותיים, שאין ספק שהם בעלי חשיבות מכרעת, רטיבות ממושכת פוגעת מהותית גם במצבה ההנדסי של הדירה הרטובה:
הינתקות ותלישת שכבות טיח ובטון מהתקרות עקב קורוזיה המתפתחת במוטות הברזל יוצרות מפגע בטיחותי ולעיתים גם נזקים הפוגעים ביציבות המבנה. נזקים משמעותיים לאלמנטים הנדסיים כדוגמת אריחי ריצוף ושיש, צנרת הטמונה בקירות ורצפות, חיפוי פרקט על רצפות ולתכולת הדירה (ריהוט, ציוד ומכשירים אלקטרוניים) גם הם יוצרים מצבים בהם לא ניתן להמשיך ולגור בדירה רטובה.
רוכש דירה – גילית סימנים לרטיבות – רד מהעיסקה או תזמין מהנדס איטום כדי לקבל חוות דעת מקצועית כיצד ניתן להתמודד עם הסוגיה.
בדיקת דירה מקבלן

בדיקת דירה- טיפים לחיסכון בהוצאה
ניתן לחסוך בהוצאות חוזרות למספר בדיקות כאשר אתה מתלבט לגבי כדאיות הרכישה בין מספר דירות.
עלות בדיקת דירה בטרם קניה עומדת על כמה אלפי שקלים. אמנם עלות זו מתגמדת ביחס למחיר הדירה ואסור לוותר עליה, אך ניתן לחסוך בהוצאות חוזרות למספר בדיקות כאשר אתה מתלבט לגבי כדאיות הרכישה בין מספר דירות.
כאן יש צורך להפעיל תובנות פשוטות ולהיות ערני.
להלן מספר טיפים לבדיקת דירה ראשונית בצורה עצמאית שאינם מצריכים ידע מקצועי או ציוד מתוחכם:
1. רטיבות:
קילופי טיח בתחתית קירות יעידו על רטיבות הכלואה מתחת לריצוף. בדירת קרקע אפשרי שמדובר בעליה קפילרית של רטיבות מהמסדים. במצבים אחרים אפשר שמדובר ברטיבות שמקורה בדליפות מצנרת או במעבר רטיבות ממרפסת. בכל מקרה, זהו סימן מדאיג המצריך מעורבות של בעל מקצוע רציני לבדיקת הדירה, כאן יש לשכור שירותיו של מהנדס איטום מומחה בנושא רטיבות.
2. סדקים:
עוצמת הסדקים וצפיפותם אינם מעידים בהכרח על בעיות של יציבות במבנה. להלן מספר מאפיינים עליהם ניתן לעמוד במהלך בדיקת דירה באמצעות ניתוח הסדקים:
א. סדקים במפגשי קירות תקרה בדירת גג או בתקרה מתחת למרפסת הינם סדקים תרמיים שאינם מעידים על בעיית יציבות אלא על בידוד תרמי לקוי במעטפת החיצונית של הדירה.
ב. סדקים אנכיים במפגשי קירות גבס עם קירות בלוקים או במפגש מחיצות עם קירות חיצוניים לא מעידים בהכרח על בעיית יציבות ובמרבית מקרים מקורם בליקוי בניה שעיקרו היעדר תשתית חיזוק במפגש סוגי חומרים.
ג. סדקים אלכסוניים או סדקים מדורגים יכולים להעיד על פגיעה ביציבות ומחייבים מעורבותו של מהנדס בודק, כך גם סדקים באלמנטים נושאים כמו תקרות, עמודים או קירות מסיביים.



מסקנה:
אם אתה מחפש דירה יבשה, ללא בעיות יציבות ולא מוכן להתפשר בנושא זה, וגם הצלחת לאתר סימנים כדוגמת אלו המצוינים לעיל או שאתה ‘‘יורד‘‘ מהעסקה או שאתה מזמין מהנדס מומחה לבדיקת דירה.
בדיקת דירה מקבלן

רטיבות בדירה-טיפים לרוכש
לעיתים קיומה של רטיבות בדירה מספק הזדמנות יוצאת דופן ומאפשר רכישת דירה במחיר נמוך משמעותית ממחיר השוק ללא הצדקה הנדסית אמיתית.
לא תמיד רטיבות בדירה העומדת למכירה היא סימן לעסקה גרועה – לעיתים קיומה של רטיבות בדירה מספק הזדמנות יוצאת דופן ומאפשר רכישת דירה במחיר נמוך משמעותית ממחיר השוק ללא הצדקה הנדסית אמיתית.
מרבית הקונים הפוטנציאליים נרתעים מלרכוש דירה רטובה ולא מעוניינים להמשיך בהליך הרכישה כאשר נחשפת רטיבות בדירה, גם אם המוכר ניאות להפחית מהמחיר.
רוכש נועז ומתוחכם המוכן להקדיש לטיפול בבעיית רטיבות בדירה אנרגיות וזמן ‘‘עולה‘‘ לעיתים על מציאה ובסיומו של הליך עושה עסקה מצוינת.
זהירות כאן נכנסים ל‘‘שדה מוקשים‘‘ וראוי לשכור שירותיו של יועץ מתאים – אבל אחד כזה ששולט בתחום האיטום והטיפול ברטיבות בדירה - מומחה בעל שם, כישורים וניסיון.
רק מומחה אמיתי המכיר על בוריו את התחום של ‘‘רטיבות בדירה‘‘ יספק לך את התשובות הנכונות לגבי מקורות הרטיבות, הפעולות הנדרשות לעצירתה והעלויות הכרוכות בכך. נתונים בסיסיים אלו יהוו עבורך כלי חיוני שלא ניתן לוותר עליו בהליך קבלת ההחלטה האם לרכוש ולהתמודד עם הרטיבות בדירה או ‘‘לרדת מהעסקה‘‘.
אין ספק שקיימים מקרים רבים בהם עלות התיקון הנדרש מתגמדת לעומת ההפחתה במחיר הדירה אותה מוכן המוכר להעניק לך בגין רטיבות בדירה.
חשוב להבין שעוצמת הרטיבות בדירה והנזקים החזותיים הנראים לעיניו של הרוכש, אינם מעידים כלל ועיקר על מקור הליקוי ועל העלויות הכרוכות בפתרון הבעיה.
שיקום הנזקים הנלווים של רטיבות בדירה מצריך הפעלת טכניקות ייבוש מתאימות בטרם ניתן לגשת לביצוע פעולות התיקון – במרבית המקרים נושאים אלו קלים לניתוח ולגביהם ניתן לקבוע עלויות חד משמעיות. הבעיה היא כמובן באיתור המקורות הגורמים לרטיבות בדירה והפעולות הנדרשות לעצירתה – כאן רבים סימני השאלה וקביעת העלויות בנושא זה מצריכה ידע וניסיון רב.
אם אתה לא מכיר את הנושא אל תהמר, לעיתים מדובר ב‘‘כסף גדול‘‘, היזהר אל תקבל החלטה ללא בדיקה מעמיקה של מומחה המכיר את התחום של רטיבות בדירה.

מסקנה:
לעיתים קיים פוטנציאל ברכישת דירה רטובה אך מדובר בהליך מסוכן המצריך מעורבות של מומחה אמיתי לטיפול ברטיבות בדירה כדי לא ליפול בפח.
בדיקת דירה מקבלן

איתור מקורות רטיבות
איתור מקצועי של מקורות רטיבות הוא שילוב מנצח של תובנות בסוגיות רטיבות ואיטום עם ניתוח מושכל של מימצאי בדיקות באמצעות ציוד מתוחכם.
איתור מקורות הרטיבות הוא הסוד הגדול של המומחים בענף מהנדסי האיטום.
פה דרוש שילוב מנצח של הבנת המנגנונים העומדים מאחורי התשריטים של נתיבי חדירת המים, יצירתיות וניתוח אנליטי. אין ספק שגם ניסיון לאורך זמן בהתמודדות עם סוגיות מורכבות של איתור מקורות רטיבות תורם משמעותית לכישורים הנדרשים בנושא זה.
מתפתים הם המאמינים לסגולותיו הפלאיות של הציוד המתוחכם והדיגיטלי לאיתור מקורות רטיבות שפותח בשנים האחרונות. מדובר במכשירים טובים ואמינים אבל כמו כל מכשיר הם מספקים נתונים בלבד שאותם יש לנתח לשקול ולקבל את ההחלטה הנכונה לגבי איתור מקורות הרטיבות. מכשירי הדמיה למיניהם מהווים כלי עזר חשוב בקבלת החלטות כמו ברפואה אבל כשלעצמם אין הם מספקים את הפתרון ואין לתלות בהם תובנות כלשהם.
אין ספק שהיכרות מעמיקה עם הציוד המתוחכם, הבנת המכניזם העומד מאחורי ניתוח מימצאי הבדיקות ושליטה על תכונותיו של המכשיר הם כורח לכל המתעסק באיתור מקורות רטיבות.
כמו כל בעל מקצוע טוב יש להכיר את יתרונותיו של הציוד ויותר מכל את חסרונותיו – מתי הוא מסוגל לתת אינדיקציות מוטעות וכיצד ניתן להתאים את יכולותיו לנסיבות המשתנות בכל מקרה.
איתור מקצועי של מקורות רטיבות הוא שילוב מנצח של תובנות בסוגיות רטיבות ואיטום עם ניתוח מושכל של מימצאי בדיקות באמצעות ציוד מתוחכם.
בדיקת דירה מקבלן

חוות דעת הנדסית קבילה בבית משפט בנושא רטיבות . איתור מקורות הרטיבות באמצעות הדמיה תרמית וגלאי לחות אלקטרוניים , מתן המלצות ביצוע לרבות מפרט טכני והערכות כספיות .